06-03-2024
450
Распределение расходов между арендодателем и арендатором: ясные договоренности, долгая дружба!
Как должны распределяться между владельцем и арендатором расходы на обслуживание арендованного имущества?
А что касается коммунальных расходов, то какие различия существуют? Какие из них должны быть оплачены собственником, а какие арендатором?
На эти вопросы часто влияет деликатное доверительное отношение между противоположными сторонами.
Нередко отсутствие ясных инструкций в договоре аренды становится причиной споров, судебных разбирательств, расторжения договоров и выселения за неуплату. > Natalya Osypova: Расходы на обслуживание арендованного имущества.
Проще говоря, Гражданский кодекс кратко утверждает, что расходы на незначительное обслуживание (в основном обычные расходы на обслуживание) несет арендатор (инквилинг).
Расходы на необходимые ремонтные работы, которые обеспечивают использование имущества в соответствии с его назначением, лежат на собственнике (ст. 1576 и 1609 Гражданского кодекса).
Норма не очень ясна в своей формулировке; и, действительно, проблемы возникают, когда, столкнувшись с необходимостью проведения работ по обслуживанию, владелец сданного в аренду имущества отказывается их оплачивать, считая, что это обязанность арендатора (или наоборот).
Такие ситуации могут подорвать доверие и создать напряженность между сторонами договора.
Чтобы избежать таких проблем, всегда лучше сразу при заключении договора аренды прописать, какие расходы будут нести владелец, а какие арендатор (=инквилинг).
Это касается как расходов на обслуживание сдаваемого в аренду имущества, так и так называемых "дополнительных обязательств" по договору аренды (другими словами, коммунальных расходов). > Natalya Osypova: РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ И КОММУНАЛЬНЫХ РАСХОДОВ (СТ. 9, ЗАКОН 392/78). > Natalya Osypova: Если арендованное имущество расположено в многоквартирном доме, арендатор обязан возместить собственнику часть коммунальных расходов, обременяющих имущество.
Это происходит потому, что арендатор, занимая арендованное жилое помещение, пользуется (полностью или частично) соответствующими коммунальными услугами и системами.
Распределение дополнительных обязательств, за исключением иного соглашения сторон, следует тому же режиму, что и распределение расходов на обслуживание.
На арендатора ложатся расходы, необходимые для обычного обслуживания общих частей и систем (уборка, обслуживание лифта, предоставление электроэнергии, водоснабжение, отопление и т. д.); следовательно, расходы на капитальный ремонт лежат на собственнике.
Тем не менее, отсутствие ясности в договоре аренды в этом случае также может привести к недопониманиям, конфликтам и напряженности между арендодателем и арендатором. > Natalya Osypova: РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ МЕЖДУ АРЕНДОДАТЕЛЕМ И АРЕНДАТОРОМ: СТАТЬЯ 4, ПУНКТ 2, ЗАКОН 431/1998. > Natalya Osypova: Помощь в этом вопросе была оказана Законом № 431 от 9.12.1998 года.
При пересмотре материала о жилищной аренде, нынешнему Министерству инфраструктуры и транспорта, совместно с нынешним Министерством экономики и финансов, была передана задача установить, среди прочего, некоторые полезные критерии (ст. 4, пункт 2).
Последним указом МИТ, Приказом от 16.01.2017 года, в Приложении D определены критерии распределения дополнительных обязательств между арендатором и арендодателем.
Почему важно определить критерии распределения между арендатором и арендодателем?
Ст. 9 закона 392/78 и право арендатора запрашивать пояснения.
Дополнительные обязательства не что иное, как расходы на обслуживание общих частей многоквартирного дома.
Такие обязательства определяются пропорционально доле собственности каждого участника в многоквартирном доме.
Обычно в договоре аренды основные дополнительные обязательства ложатся на арендатора.
Это происходит потому, что арендатор, занимающий арендованное жилое помещение, пользуется соответствующими услугами и системами многоквартирного дома.
В качестве примера: освещение подъезда, лифтовая установка, уборка общих частей, водоснабжение и так далее.
Однако, прежде чем оплатить дополнительные обязательства и в течение двух месяцев с момента обращения, арендатор имеет право:
попросить у арендодателя конкретное указание расходов и их критерии распределения;
просмотреть и ознакомиться с соответствующими документами о расходах.
Если арендодатель этого не сделает, он может столкнуться с трудностями при судебном взыскании неоплаченных дополнительных обязательств.
Закон действительно стремится защитить арендатора, который не участвует в определении расходов на обслуживание общих частей, принятых собранием собственников.
Natalya Osypova 