28-09-2022
504
Как иностранцу купить недвижимость в Испании в 2022 году?
Испания не накладывает на иностранцев никаких ограничений на покупку недвижимости. Граждане любой страны могут купить дом или квартиру в любом регионе Испании. Кроме того, обладание недвижимостью на сумму более 500 000 евро дает право на получение ВНЖ по золотой визе. Однако перед покупкой нужно учесть несколько юридических моментов, чтобы сделка прошла законно и без проблем. Мы рассмотрим все этапы оформления сделки, а также налоговые и другие расходы, которые ложатся на плечи покупателя при приобретении недвижимости в Испании.
Что нужно сделать до оформления договора купли-продажи
1. Нанять риелтора и нотариуса. Покупка жилья в Испании популярна среди русскоязычного населения, поэтому в стране есть специалисты, хорошо говорящие по-русски. Нотариус проследит за чистотой сделки, проверит все документы продавца, убедится в
правильности оформления договора и переведет ваши документы на испанский.
Риелтор поможет подобрать подходящий объект по своей базе, которая может быть шире, чем предложения на открытых сайтах. Также грамотный риелтор может провести оценку жилья, что снизит затраты на найм независимого оценщика. Местные риелторы знают особенности города: какие районы неблагополучные, где лучше инфраструктура, где есть риск купить неликвид. Чаще всего расходы на риелтора оплачивает продавец, но лучше уточнить это лично, и прописать в договоре не только цену услуг риелтора, но и все обязанности, которые на него возлагаются.
2. Перед покупкой недвижимости необходимо получить личный идентификационный номер иностранца NIE. Он выдается любому желающему по запросу в отделе иммиграции внутри Испании или в испанском консульстве страны проживания иностранца. Для оформления не нужно иметь ВНЖ. Номер NIE аналог белорусского и российского ИНН (или украинского IПН), который дается для учета в налоговых органах.
Документы, которые потребуются для получения номера NIE: загранпаспорт и его ксерокопия (все страницы), 2 фото, чек об оплате госпошлины, анкета (ее выдают в отделе иммиграции/консульстве). Время оформления идентификационного номера занимает от 1 до 4 недель. Получить NIE можно лично или через представителя, например, через агента недвижимости, которого вы наняли для подбора жилья.
3. Открыть счет в банке Испании. В Испании очень строго относятся к происхождению денег: оплатить недвижимость средствами, появившимися ниоткуда не получится. В то же время, если у иностранца есть все необходимые документы, открыть счет в испанском банке не составит труда.
Какие документы нужны для открытия счета: загранпаспорт, персональный номер NIE, справки о вашем доходе. Документы о доходе должны подтверждать законность наличия средств на покупку недвижимости. Подойдет справка о доходах с работы за последний год, либо справка о продаже недвижимости или другого имущества, если это ваш случай. В банке также могут запросить страховку здоровья на год. Документы нужно перевести на испанский.
Выбор объекта и заключение договора
Если вы наняли риелтора, это не значит, что объекты можно брать только из его базы. Можно проводить самостоятельный поиск на популярных сайтах недвижимости. Вот некоторые из них:
- сайт Идеалиста для поиска на русском языке
- сайт fotocasa
- доска объявлений vibbo
Если вам понравился объект с сайта, может оказаться так, что у продавца свой агент недвижимости. В этом случае могут измениться правила оплаты услуг риелтора: продавец заплатит своему агенту, покупатель своему.
Когда объект выбран, можно переходить к оформлению предварительного договора. Здесь в игру вступает нотариус. Он проверяет предоставленные продавцом документы по недвижимости на наличие задолженностей за коммунальные платежи, остаток по ипотеке (если есть), запрашивает выписку из реестра и составляет договор.
В предварительном договоре прописывается процент от суммы, которую покупатель обязуется оплатить сразу при подписании, а также сроки, в которые нужно оплатить остаток. При подписании предварительного договора чаще всего нужно оплатить 10% от стоимости жилья. Это залог, который покупатель не может вернуть, если передумает совершать покупку. В случае, если продавец захочет разорвать договор, он будет обязан выплатить несостоявшемуся покупателю двукратную сумму залога.
В дату перевода остатка стоимости жилья можно заключать окончательный договор купли-продажи. На сделку приглашается нотариус, в присутствии которого подписываются документы о передаче собственности. В течение месяца после завершения сделки нужно оплатить налоги и сборы, тогда нотариус подаст документы на регистрацию купленной недвижимости в Госреестр. В срок до 3 месяцев в Госреестре подготовят Свидетельство права собственности, после получения которого покупатель становится собственником жилья.
Во сколько обойдется покупка жилья в Испании
Предположим, вы выбрали квартиру на вторичном рынке в Малаге за 200 000 евро. Кроме затрат на покупку нужно заложить в стоимость еще несколько статей расходов:
- 16 000 евро составит налог на переход права собственности в 8% от стоимости жилья (на первичном рынке 10%)
- 6 000 евро услуги риелтора не менее 3% от стоимости жилья, в случаях, когда платит покупатель
- 2000 евро услуги нотариуса не менее 1% от стоимости жилья
- 1000 евро услуги переводчика, если риелтор и нотариус не владеют русским (средняя ставка переводчика от 100 евро в час)
- 500 евро страховка здоровья, если банк запросит ее при открытии счета
Общая сумма покупки составит 225 500 евро, расходы составляют почти 13% от стоимости жилья, не считая трат на дорогу и проживание во время оформления сделки. Учитывая эти расходы, лучше заранее вычесть из имеющейся у вас суммы около 15%, остаток покажет, на какую стоимость жилья вы можете рассчитывать.
Источник: https://dzen.ru/a/YwT9H3bUpBg6tfvf?&
Команда Uehat.com 